Samsun'da Makro AVM satışında yapılan ayrıcalıklı imar plan değişikliği!

Samsun'da Torunlar GYO'nun satın aldığı eski Makro AVM binasına satış öncesi yapılan imar plan değişikliği ile rant mı sağlandı? Samsun Kent Haber köşe yazarı mimar İshak Memişoğlu, Torunlar GYO'nun satın aldığı Makro AVM binası ile ilgili, yapılan ayrıcalıklı imar plan değişikliğinin detaylarını yazdı.

Parsel Bazlı Ayrıcalıklı İmar Düzeni! Kıran Mahallesi ( Eski AFRA AVM-MAKRO AVM arazisi)

Samsun’da son yıllarda giderek daha görünür hale gelen, temel planlama sorunlarından biri, kamu kurumlarının kendi mülkiyetlerinde bulunan taşınmazlar üzerinde 'istisnai' imar kararları üretme pratiğidir. 

İlkadım İlçesi Kıran Mahallesi 6430 ada 1 parsele (Eski AFRA AVM-MAKRO AVM arazisi) ilişkin kabul edilen, imar planı değişikliği de bu tartışmanın yeni halkalarından biri niteliğindedir. Söz konusu plan değişikliğiyle, daha önce Alışvriş Merkezi olarak planlanan ve özel mülkiyette bulunan alanın, Mustafa Demir yönetimindeki Büyükşehir tarafından satın alındığı, Şubat 2026 tarihinde yapılan Büyükşehir Belediyesi Meclis gündeminde Halit Doğan yönetimi tarafından Ticaret-Turizm-Konut Alanı kullanımına, satılmak üzere dönüştürüldüğü, imar değişikliğinden önce, taban alanı yaklaşık yüzde 40, yükseklik en çok 18,50 olarak yürürlükte iken, yapılan imar değişikliği ile emsalin (E) 2.00’ye, yapı yüksekliğinin ise 36.50 metreye çıkarıldığı görülmektedir.

Ayrıca plan notlarıyla, taban alanı kullanımının fiilen yüzde 80’e kadar yükseltildiği anlaşılmaktadır. Bu değişiklik yalnızca teknik bir plan revizyonu değil; şehircilik ilkeleri, planlama etiği, kamu yararı ve hukuk devleti açısından, ciddi biçimde tartışılması gereken bir mesele ortaya çıkarmaktadır.

Planlama Disiplini Açısından Sorun:

İmar planları, tek tek parseller için değil; kent bütününü gözeten mekânsal organizasyon araçlarıdır. Şehircilik disiplininin temel ilkesi, benzer kentsel dokular içerisinde, dengeli yoğunluk dağılımının sağlanmasıdır. Ancak Kıran Mahallesi’ndeki bu plan değişikliğinde, çevre parsellerde 4-6 kat ve yaklaşık 18.50 metre yapı yüksekliği hakimken, tek bir parsele 36.50 metre yüksekliğinde yapılaşma hakkı tanınması, açık bir yoğunluk kırılması yaratmaktadır.

Bu tür kararlar, siluet bütünlüğünü bozar, altyapı kapasitesini zorlar, ulaşım yükünü artırır, çevredeki mülkiyet yapısını baskı altına alır, emsal teşkil ederek bölgesel plan disiplinini çökertebilir. Kademeli planlama ilkesi gereğince, üst ölçekli plan kararları ile alt ölçekli uygulamalar arasında uyum bulunmalıdır. Ancak parsel bazlı yoğunluk artışları, çoğu zaman plan bütününden bağımsız, münferit rant kararlarına dönüşmektedir. Bu durum planlamayı kamusal bir araç olmaktan çıkarıp, ayrıcalık dağıtım mekanizmasına dönüştürmektedir.

Sorunun en dikkat çekici yönlerinden biri, plan değişikliğinin belediyeye ait ve satmak üzere plan değişikliği yaptığı, bir taşınmaz üzerinde gerçekleştirilmesi halinde ortaya çıkan etik ve yönetsel çelişkidir. Bir belediyenin, hem plan yapıcı otorite, hem de taşınmaz sahibi konumunda bulunması, kamu gücünün ekonomik değer üretmek amacıyla kullanılmasına ilişkin ciddi tartışmalar doğurur. Çünkü burada belediye yalnızca düzenleyici değildir; aynı zamanda düzenlemeden doğrudan ekonomik fayda sağlayabilecek aktördür.

Bu durum şu soruları gündeme getirir:

Belediye, planlama yetkisini kamusal gereklilik için mi kullanmaktadır?

Yoksa taşınmaz değerini artırmaya yönelik ayrıcalıklı bir düzenleme mi yapmaktadır?

Planlama kararında objektiflik ve eşitlik korunmuş mudur?

Kent hukukunda önemli olan, yalnızca işlemin şeklen hukuka uygun olması değildir. İşlemin aynı zamanda, kamu vicdanı bakımından meşru olması gerekir.
Çünkü imar planları yalnızca teknik belgeler değil, aynı zamanda kentte adalet dağıtan araçlardır. Plan değişikliğinin en tartışmalı yönlerinden biri ise, taban alanı kullanımına ilişkindir.

İmar mevzuatında, planlarda açıkça belirlenmeyen durumlarda TAKS oranının yüzde 60’ı aşamayacağı yönünde, yerleşik bir planlama yaklaşımı bulunmaktadır. Özellikle ayrık nizam ve yoğun yapılaşma baskısı bulunan alanlarda bu sınır; hava koridoru, ışıklanma, yangın güvenliği, yeşil alan dengesi ve kentsel yaşam kalitesi açısından önem taşımaktadır.

Bu nedenle plan notuyla doğrudan yüzde 80 taban alanı kullanımına izin verilmesi şu açılardan tartışmalıdır:

• Yapı Adası İçinde Açık Alan Miktarını Ciddi Biçimde Azaltır,
• Geçirimsiz Yüzey Oranını Artırır,
• Otopark Ve Servis Alanı Baskısı Oluşturur,
• Kentsel Isı Adası Etkisini Yükseltir,
• Afet Ve Tahliye Güvenliği Açısından Risk Doğurabilir.

Daha önemlisi, böylesine yüksek bir TAKS kararının hangi bilimsel analizlere dayandığı, plan açıklama raporunda açık biçimde ortaya konulmalıdır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca plan kararlarının teknik, nesnel ve bilimsel gerekçelere dayanması zorunludur.

Eğer, nüfus projeksiyonu yapılmamışsa, ulaşım etki analizi bulunmuyorsa, altyapı kapasitesi değerlendirilmemişse, sosyal donatı dengesi hesaplanmamışsa, yoğunluk artışının çevresel etkileri incelenmemişse, bu durumda plan kararı ciddi bir hukuki sakatlık taşımaktadır.

Çünkü plan notları, mevzuatı dolanmanın aracı haline getirilemez. 
Plan notu; plan kararını açıklayan yardımcı düzenlemedir, temel şehircilik ilkelerini bertaraf eden istisna üretme mekanizması değildir.

İmar hukukunun temelinde 'kamu yararı' ilkesi bulunur. Ancak Türkiye’de birçok plan değişikliğinde olduğu gibi, burada da temel sorun, kamu yararı kavramının çoğu zaman 'taşınmaz değer artışı ile karıştırılmasıdır.

Bir parselin ekonomik değer kazanması kamu yararı değildir.
Kamu yararı; kent bütününün korunması, yaşam kalitesinin artırılması, altyapı dengesinin sürdürülmesi, sosyal adaletin sağlanması, plan bütünlüğünün korunması ile mümkündür.

Eğer plan değişikliği yalnızca belirli bir taşınmaza ekstra yapı hakkı üretiyorsa, bu durum şehircilik anlamında kamusal değil, münferit bir fayda üretmektedir.

Sonuç olarak, Kıran Mahallesi 6430 ada 1 parsele ilişkin plan değişikliği, Samsun’da giderek yerleşik hale gelen parsel bazlı ayrıcalıklı planlama anlayışının, tipik örneklerinden biri görünümündedir ve görünen odur ki son olmayacaktır.

Kent planlaması; Kişiye, kuruma veya parsel sahibine göre değişen ayrıcalık sistemi değil, öngörülebilir, eşitlikçi ve kamusal yararı esas alan bir düzen kurma faaliyetidir.

Aksi halde şehircilik, kamunun ortak yaşamını düzenleyen bilimsel bir disiplin olmaktan çıkar; mülkiyet değerini artırmaya yönelik parçacı müdahalelerin toplamına dönüşür.

Bugün tartışılması gereken yalnızca bir parselin kaç kat yapılaşacağı değildir. 
Asıl mesele, kentte planın mı üstün olduğu, yoksa ayrıcalığın mı belirleyici hale geldiğidir.

Düzenleme ile ilgili Büyükşehir meclis kararına Mimarlar Odasının yazılı itirazı olduğunu biliyorum. Umarım dikkate alınır.

Bilim ve Hukukun rehberliğinde sağlıklı yönetilen, yaşanılabilir kentlerde yaşamak dileğiyle..