Samsun'da Atakum'un geleceği parsel parsel tüketiliyor!

Samsun'un Atakum ilçesindeki YURTKUR binaları ticaret-turizm-konut alanı olarak satışa çıkartılıyor! Yapılan plan değişikliği ne getirir, ne götürür? Samsun Kent Haber köşe yazarı Mimar İshak Memişoğlu yazdı! Atakum'un geleceği parsel parsel tüketiliyor

Atakum’da Bir Kamu Alanı Daha mı Özelleştiriliyor?

Kamu hizmet alanından ticaret-turizm-konut alanına geçişin planlama, kamu yararı ve kent hakkı açısından değerlendirilmesi

Atakum’da son yıllarda yaşanan plan değişikliklerine bir yenisi daha ekleniyor.
Ağustos 2026 Büyükşehir Meclisinde gündeme alınan plan değişikliği ile bu kez tartışmanın merkezinde, Atakum Mahallesi’nde öğrenci yurtlarının bulunduğu alan ile çevresindeki kamu mülkiyetindeki taşınmazları kapsayan yaklaşık 11,4 hektarlık alanda 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği bulunuyor.

Plan değişikliğiyle mevcut planda büyük ölçüde Kamu Hizmet Alanı niteliğinde bulunan alanın önemli bir bölümü Ticaret-Turizm-Konut Alanı kullanımına dönüştürülüyor.

Plan açıklama raporundaki verilere göre kamu hizmet alanı yaklaşık 95.179 m²’den 27.824 metrekareye düşürülüyor. Buna karşılık yaklaşık 60.551 m² büyüklüğünde Ticaret-Turizm-Konut Alanı oluşturuluyor.

Yani yaklaşık 67.355 metrekare kamu hizmet alanı kamu hizmet fonksiyonundan çıkarılıyor. Bu alanın yaklaşık yüzde 70,8'i kamu hizmet fonksiyonundan uzaklaştırılmış oluyor.

Üstelik yeni Ticaret-Turizm-Konut Alanı için E:1.30 ve Yençok:8 kat yapılaşma koşulları getiriliyor. Böylece yaklaşık, 60.551 x 1.30 = 78.716 metrekare emsale esas inşaat alanı ortaya çıkıyor.

Dolayısıyla burada sıradan bir fonksiyon değişikliğinden söz etmiyoruz. Yaklaşık 60 bin metrekarelik kamu hizmet alanında, yaklaşık 78.716 metrekarelik yeni yapılaşma hakkı üreten kapsamlı bir planlama kararı söz konusu.

Asıl soru da tam burada başlıyor:
Bir kamu hizmet alanını ticaret, turizm ve konut kullanımına açmak gerçekten kamu yararı mıdır? Bugün hukuken “özelleştirme gerçekleşmiştir” demek doğru olmaz. Çünkü ortada henüz bir mülkiyet devri veya satış bulunmamaktadır.Fakat kamusal alanın satışa hazırlandığı yapılan plan düzenlemesiyle ortadadır. Plan değişikliğinin gerekçesi; Atakum’un gelişen bir kent merkezi olması, kıyıya yakınlık, Atatürk Bulvarı, hafif raylı sistem, toplu taşıma ve yaya erişilebilirliği, turizm potansiyeli ve konut ihtiyacı üzerinden açıklanıyor. Ancak burada ciddi bir planlama çelişkisi ortaya çıkıyor.

Çünkü planlama alanının stratejik konumu, yalnızca ticaret ve konut geliştirmek için değil, kamu hizmet alanını korumak için de güçlü bir gerekçe olabilir.
Alan;
Kıyıya yaklaşık 200 metre mesafede,
Atatürk Bulvarı'na yakın,
Hafif raylı sisteme erişilebilir,

Atakum Belediyesi, Atakum Kaymakamlığı, İller Bankası, Devlet Su işleri gibi kamu kurumlarına komşu,

Yaya ve toplu taşıma açısından yüksek erişilebilirliğe sahip. Peki bu özellikler neden kamu hizmet alanının kaldırılması için gerekçe oluşturuyor?

Tam tersine, yüksek erişilebilirliğe sahip merkezi bir alanda, kamu kurumlarının gelecekteki hizmet ihtiyaçları için rezerv alan bırakılması gerektiği de ileri sürülemez mi?

Bu nedenle Samsun Büyükşehir Belediyesi'nin cevaplaması gereken ilk soru şudur:
Atakum'un bugün ve gelecekte hangi kamu hizmet alanlarına ihtiyaç duyacağı konusunda nüfus, kurum kapasitesi, hizmet alanı, kamu yatırımı ve mekânsal ihtiyaç analizi yapılmış mıdır?

Eğer yapılmışsa sonuçları kamuoyuna açıklanmalıdır. Yapılmamışsa “Atakum'un gelişen ihtiyaçları” ifadesi, yaklaşık 67 bin metrekarelik kamu hizmet alanının kamu kullanımından çıkarılması için tek başına yeterli teknik gerekçe oluşturamaz.

Planlama hukukunun en önemli konularından biri sosyal ve teknik altyapı dengesidir.
Burada kamu hizmet alanı:

95.179 metrekare 27.824 metrekare olarak düşürülmektedir.

Yaklaşık 67.355 metrekare kamu hizmet alanı kaybı söz konusudur.
Plan değişikliğinin en dikkat çekici yönlerinden biri, yeni kullanım kararının olağanüstü geniş kapsamıdır.

Plan notları;
Ofis, Banka, Lokanta, Kafe, Mağaza, Market, Alışveriş merkezi, Eczane, Spor, Sağlık, Hastane, Otel, Yurt, Eğitim, Basın-yayın, Sinema, Tiyatro, Gösteri ve sanat tesisleri, Sosyal ve kültürel tesisler, Ticari otopark, Oto teşhir, Bakım ve onarım servisleri, Rezidans, Kısmen veya tamamen konut gibi çok geniş bir kullanım yelpazesine izin veriyor.

Dolayısıyla “Ticaret-Turizm-Konut Alanı” ifadesi, gerçekte çok farklı ulaşım, altyapı ve nüfus etkileri yaratabilecek çok sayıda özel kullanımın önünü açıyor. Hastane ile konutun, otel ile AVM'nin, eğitim tesisi ile ticaret alanının ulaşım ve altyapı ihtiyacı aynı değildir.

Bu kadar farklı fonksiyonun aynı plan kararında mümkün hale getirilmesi, planı esnekleştirmekten çok belirsizleştirme riski taşımaktadır. Hangi kullanımın hangi oranlarda gerçekleşebileceği, trafik ve altyapı etkilerinin nasıl hesaplandığı açık biçimde ortaya konulmalıdır.

Plan raporu alanın Atatürk Bulvarı'na yakınlığını, raylı sisteme erişimini ve sahile yakınlığını avantaj olarak sunuyor. Fakat aynı özellikler plan değişikliğinin en büyük riskini de oluşturuyor.

Çünkü Atatürk Bulvarı zaten Atakum'un en yoğun ulaşım akslarından biridir.
Buraya yaklaşık 78.716 metrekare emsale esas yapılaşma getirildiğinde ortaya çıkacak hareketlilik yalnızca konut nüfusundan ibaret olmayacaktır.

Şunların tamamı hesaba katılmalıdır:
Konut nüfusu, Çalışanlar, Müşteriler, Ziyaretçiler, Turistler, Servis araçları, Yükleme-boşaltma araçları, Lojistik hareketleri, Otopark giriş-çıkışları, Toplu taşıma hareketleri, Günübirlik kullanıcılar. Burada mesele, getirilen tüm fonksiyonlar ile 78.716 metrekare yapılaşmanın Atakum kent sistemine ne kadar yük getireceğidir.

Plan raporunda yaklaşık 630 kişilik nüfus öngörülmektedir ki gerçekçi değildir.
Nüfustan doğan park alanı miktarını düşük tutmak için bulunan 630 kişi hesabı, objektif hesaplanmadığı için alanın gerçek ulaşım yükünü açıklamaya yetmez.

Bu planlamada;
Bu yapılaşmanın günlük araç üretimi kaç olacaktır?
Yoğun saatlerde Atatürk Bulvarı'na kaç araç eklenecektir?
Parsel giriş-çıkışları nereden yapılacaktır?
Otopark ihtiyacı kaç araçtır?
Yaya ve araç hareketleri nasıl ayrıştırılacaktır?
Acil durum ve itfaiye erişimi nasıl sağlanacaktır?
Sorularının cevabı belirsizdir.
Plan raporunda bu soruların ölçülebilir ve denetlenebilir bir ulaşım kapasite analiziyle cevaplanması gerekir.
Sadece 109. Sokak'ın 12 metreden 15 metreye çıkarılması bu sorunu çözmez.
Bir sokağı üç metre genişletmek, bir kentin ulaşım sistemini çözmek değildir.

Plan değişikliğinin en teknik ve aynı zamanda en kritik konularından biri plan notlarında emsal hesabı dışında bırakılan alanlardır.
Önerilen düzenlemelerde;
Sundurma Ve Kolonatlar,
Bazı Balkon Ve Çıkmalar,
Yangın Merdivenleri,
Asansörler,
Mekanik Alanlar,
Rampalar,
Teknik Hacimler,
Bazı Ortak Kullanım Alanları,
Bazı Bodrum Kullanımları gibi alanların emsal dışında tutulmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır.

Subasman kotunun 2,40 metreye kadar çıkarılması, parsel içerisinde geniş çaplı kazı ve dolgu yapılabilmesi ve konut dışı yapılarda kat içi yüksekliklerin 8 metreye kadar çıkarılabilmesi gibi hükümler de dikkat çekicidir.
Burada kritik mesele şudur:

E:1.30 ifadesi, gerçek yapılaşma kapasitesinin tamamını açıklıyor mu?
Eğer emsal dışı bırakılan alanlar genişletiliyorsa, 78.716 metrekare emsale esas alanın üzerinde fiilen çok daha büyük bir toplam yapılaşma alanı ortaya çıkabilir.

Bu nedenle bütün emsal dışı alanların tek tek hesaplanması ve toplam yapılaşma üzerindeki etkisinin ortaya konulması gerekir. Bir plan notunda “emsal dışıdır” denilmesi, o alanı kendiliğinden sınırsız biçimde emsal dışına çıkarmaz. Plan notlarının üst normlara, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun olması gerekir.

Planlı alanlar imar yönetmeliği subasman kotunu 1,20 m. Öngörürken, Plan notlarında subasman kotunun 2,40 metreye kadar çıkarılabilmesi ayrıca sorgulanmalıdır.

Daha da önemlisi, parsel içerisinde üç metreye kadar kazı veya dolgu yapılmasına izin verilmesi yalnızca basit bir tesviye işlemi olarak görülemez.
Böylesine büyük bir alanda kazı ve dolgu;
Doğal zemin kotlarını değiştirebilir,
Komşu parsellerle kot İlişkisini bozabilir,
Yağmur suyu drenajını etkileyebilir,
Yaya erişimini değiştirebilir,
Bina yüksekliğinin fiili algısını artırabilir,
kentsel siluet üzerinde daha büyük etki yaratabilir.

Kat adedi tek başına yapı kütlesinin gerçek büyüklüğünü açıklamaz.
Özellikle ticaret, turizm ve karma kullanımlarda yüksek kat içi yükseklikler;
Zemin kat ticaret yüksekliğini.
Lobi ve ortak alanları,
Teknik hacimleri,
Asma kat ihtimalini,
Toplam bina kütlesini
Doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle “Yençok: 8 kat” ifadesi, yapılaşmanın kent siluetindeki gerçek etkisini açıklamak açısından tek başına yeterli değildir. Atakum gibi kıyıya yakın ve yoğun yapılaşma baskısı altındaki bir bölgede; siluet, gölge, güneşlenme, rüzgâr, yaya hareketleri, çevre yapılaşma, görüş koridorları ayrıca değerlendirilmelidir.

Plan açıklama raporunda düzenlemenin bütüncül planlama anlayışıyla hazırlandığı belirtiliyor. Ancak bütüncül planlama yalnızca plan sınırı içindeki parselleri bir arada değerlendirmek değildir.
Gerçek anlamda bütüncül planlama;
Atakum'un nüfus gelişimini,
Atatürk Bulvarı'nın kapasitesini,
Raylı sistem kapasitesini,
Sahil bandının yaya ve araç yükünü,
Otopark sorununu,
Kamu hizmet alanlarının gelecekteki ihtiyacını,
Açık ve yeşil alan sistemini,
Sosyal donatı dengesini,
Teknik altyapıyı,
Çevredeki mevcut yapılaşmayı birlikte değerlendirmeyi gerektirir.

Bir alanın raylı sisteme, sahile ve kamu kurumlarına yakınlığı “stratejik konum” olarak tanımlanıyorsa, bunun yalnızca daha fazla yapılaşma gerekçesi yapılması planlama açısından tartışmalıdır. Tam tersine, böyle stratejik konumdaki kamu arazileri, gelecekteki kamusal kullanımların güçlendirilmesi açısından en değerli kent rezervleri olabilir.

Atakum'un meselesi artık yalnızca yapılaşma değildir.
Asıl mesele, yapılaşma ile kamusal alan arasındaki dengenin bozulmasıdır.
Sahil ile Atatürk Bulvarı arasındaki yapılaşma baskısı giderek artarken, kamuya ait değerli taşınmazların yüksek ekonomik değer taşıyan yapılaşma alanlarına dönüştürülmesi, gelecekte kentin ihtiyaç duyacağı açık alanları elde etmeyi daha da zorlaştıracaktır.

Atakum Belediyesi Hizmet Binası, Atakum Kaymakamlığı gibi ki önemli kamusal idari yapıya komşu olan bu alanın kent parkı, kent meydanı, kamusal açık alan veya kamu hizmet rezerv alanı olarak korunması seçeneği neden değerlendirilmemiştir?

Bu nedenle söz konusu alanın;
Kent meydanı,
Kent parkı,
Kamusal açık alan,
Kamu hizmet rezerv alanı,
Sosyal donatı alanı olarak değerlendirilmesi ciddi biçimde tartışılmalıdır.
Çünkü kamu arazisinin gerçek değeri yalnızca bugün kaç liraya satılabileceği değildir.

Asıl değer, o alanın 20, 30 veya 50 yıl sonra kente sağlayacağı kamusal faydadır.

İmar planı kamu taşınmazını satılabilir hale getirme aracı olmamalıdır
İmar planı değişikliklerinde temel mesele yalnızca üst ölçekli plana aykırılık bulunup bulunmadığı değildir.

Bir plan değişikliğinin;
Zorunlu olması,
Zorunluluğun nesnel ve teknik verilerle ortaya konulması,
Kamu yararının somutlaştırılması,
Plan bütünlüğünün korunması,
Sosyal ve teknik altyapı dengesinin bozulmaması,
Ulaşım, nüfus, trafik ve çevre etkilerinin birlikte değerlendirilmesi
gerekir.

Dolayısıyla “üst ölçekli planda kentsel yerleşik alan içerisinde kalıyor” demek, alt ölçekli plan değişikliğinin kendiliğinden kamu yararına uygun olduğu anlamına gelmez.

Atakum'un geleceği parsel parsel planlanamaz
Bu plan değişikliği tek başına değerlendirilmemelidir.
Atakum'da son yıllarda kamu alanlarının farklı kullanımlara açılması, parkların küçültülmesi, kamu taşınmazlarının ekonomik değere konu edilmesi ve plan değişiklikleriyle yapılaşma baskısının artırılması birlikte değerlendirildiğinde daha büyük bir şehircilik sorunu ortaya çıkmaktadır.
Çünkü kent, parsellerin toplamından ibaret değildir.
Bir parselde biraz daha fazla ticaret,
Başka bir parselde biraz daha fazla konut,
Bir diğerinde biraz daha fazla emsal,
Bir başka yerde biraz daha fazla kat,

Her plan değişikliği kendi sınırları içerisinde makul gösterilebilir.
Ancak bunların tamamı üst üste geldiğinde ortaya çıkan sonuç artık tek tek plan değişikliklerinin değil, Atakum'un ve kentin bütününün dönüşümüdür.
Bu nedenle plan kararları parsel ölçeğinde değil, kentin bütünü içinde değerlendirilmelidir.

Diğer kamusal alanlar gibi bu alan da bütçeye katkı amaçlı plan değişikliğine konu edilmektedir. Kamu taşınmazları yalnızca bugünün bütçesinin konusu değildir.

Bugün boş görünen bir kamu alanı, yarın kentin en fazla ihtiyaç duyduğu alan haline gelebilir. Bir kent parkını, meydanı veya kamu hizmet alanını gelecekte yeniden üretmek çoğu zaman ekonomik olarak çok daha pahalıdır; bazı kamusal değerleri ise sonradan yeniden üretmek mümkün değildir.

Bu nedenle kamu arazilerinin yalnızca bugünkü piyasa değeri üzerinden değerlendirilmesi, gelecek kuşakların kent hakkının bugünden tüketilmesi anlamına gelebilir. Atakum'un kıyıya, raylı sisteme, Atatürk Bulvarı'na ve kamu kurumlarına yakın merkezi alanlarında bulunan kamu taşınmazları, kentin elindeki stratejik rezervlerdir.

Bu alanların geleceği belirlenirken yalnızca bugünün ekonomik ihtiyaçları değil, 2050'nin Atakum'u da hesaba katılmalıdır. Bu nedenle Samsun Büyükşehir Belediye Meclisi'nin önünde yalnızca bir imar planı değişikliği bulunmamaktadır.

Önünde iki farklı kent modeli vardır:

Birinci model: Daha fazla emsal, daha fazla yapı, daha fazla ticaret, daha fazla konut ve daha fazla trafik. 

İkinci model: Daha fazla kamusal açık alan, güçlü kamu hizmetleri, yeşil alanlar, yaya erişimi, sosyal donatı ve daha yaşanabilir bir Atakum. Hangisinin kamu yararına olduğu, plan raporuna hangi kavramların yazıldığıyla değil; Atakum'un gerçek ihtiyaçlarının bilimsel verilerle ortaya konulmasıyla belirlenmelidir.

Atakum'un geleceği parsel parsel tüketilmemelidir. Çünkü bugün verilen her emsal kararı, yarının Atakum'unu inşa edecektir. Ve yarın, bugün kaybettiğimiz kamusal alanları geri almak mümkün olmayacaktır.